在巴彦淖尔市，公寓这个词是最近两年才出现在人们的视野中，而公寓这种不动产形式也在这两年逐渐出现在巴市。随着这种新的不动产形式出现，人们的关注度也随之增加，与之俱来的还有对公寓的种种疑惑。
公寓，一般是指酒店式公寓、商务式公寓，均为商住两用式住宅，“商务式服务，公寓式管理”是公寓最为明显的特点。
公寓的特点
公寓一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，小户型，价格低，首付低，按揭时间长，宜商，宜居，宜投资。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
从商务公寓整体配套上看既可以舒适家居生活又可以便捷气派的商务办公。
公寓用地的性质一般都是综合性用地或者商业用地。根据用地性质的不同，公寓产权一般都在40-50年左右。
产生的背景
之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。开发商在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
产权的分析
土地使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”
由于公寓的用地属于商业用地或综合用地，所以公寓的产权也跟随用地性质发生变化，虽说可以作为住宅，但是土地性质不一样。
这里所说的40年的产权年限不是房屋所有权，而是房屋土地使用年限，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
到目前为止，《物权法》中只规定使用期届满的，可以自动续期，但实际上对续期的土地使用费用的支付标准和方法没有明确的说明。所以说40年产权之后该如何处理，是否缴纳费用，费用的规定和办法等都没有明确的说法。
购房者无需担心40年产权到期怎么办的问题，因为目前暂无商业用地土地使用年限期满后续期的规定，40年产权到期怎么办暂无具体操作方案。
公寓的价值
公寓虽然在巴彦淖尔是暂露锋芒，其实公寓目前的在一些城市中已经相当成熟，而且备受关注和追捧，比如北京、上海、武汉等大城市备受亲睐，呼和浩特、包头等地也出现供不应求的现象。早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目掀起了一阵公寓热潮。
2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目更是达到哄抢的效果。
发展到08年，一线品牌开放商也加入到公寓的开发中，而且一发不可收拾，如万科的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓等大牌公寓，将公寓模式推向市场高潮。
小产权公寓（即产权低于住宅）以其地理位置优越，交通便利，面积小，总价低、拆迁补助为商业补助等优点，受到越来越多人的热捧，不管是投资还是过渡，都成为。
从客户群体来看，40年产权公寓的客户群体较为宽泛。归纳起来，可以分为三类：类：纯粹的投资客，因其地段好，总价低，易出租，投资较高，40年产权公寓成为投资客青睐的投资产品。第二类：首次及过渡性置业者，多为刚参加工作，支付能力相对有限的青年置业者。通过购买此类产品满足其过渡型居住功能。第三类：成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低，物管低，办公的同时可以居住，成为中小型企业及SOHO办公群体的选择目标。
酒店式公寓的购买客户中，投资者占大多数。投资客户主要可以分为两大类型:类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在２５－３５岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资一般在８％－１５％。这部分客户占整个客户总数的６０％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在４０岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于１００平方米以上的较大户型，预期投资多在１０％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的１５％左右。
酒店式公寓对于投资型的客户来说，最关心的就是投资。由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。
40年产权公寓符合了市场细分的要求，填补了住宅与写字楼之间的市场空白。受近年来市场热销的影响，未来一段时间内还会不断有新的项目进入填补市场。
据对一些大城市的调查数据显示，在北京，公寓项目一出场几乎就成为了人们关注的热点，价格也在旺盛的需求和高烧的环境下不断上扬，部分项目的涨幅甚至超过50%，而且还在不断的蔓延。即使这样，公寓形式的住宅仍然供不应求。
目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用。
酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、进行综合的分析，总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中。
酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的带装修约和服务也是影响客户的重要因素。
酒店式公寓应本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。
你怎么看？
房天下记者通过网络和街头随机采访的形式了解了一下大家对于公寓住宅如何看，大家的意见各有不同。
28岁的技术员葛峰：“我现在就考虑买一个小产权的公寓，相对于住宅可以省不少钱，作为我结婚的房子，等将来在换大房子，这个房子可以把父母接来居住。”
55岁的姜女士，对小产权公寓抱有很高的期望，姜女士现在有一套120平米的房子居住，还有一套100平米的房子用来出租，现在想买一套小平米的，位置好的学区公寓，作为投资，将来好出租。
网友亲切的金子：酒店式公寓用来投资挺好的，不用花太多的钱，而且比住宅更灵活，可以租给单身的人，挤挤也能塞进一个家庭，租金还不算低。
网友 破晓前：“禁酒令”出来后，市场上这样的产品只会越来越少，“物以稀为贵”，以后只怕想买都买不到。这种房产一般交通位置都比较好，对年轻的上班族来说，应该很有杀伤力的。出租和出售前景都很好。
网友一个人的夏天：“我身边就有在呼市买公寓的，买了之后开一间写字楼咖啡馆，装修出来很有意境，而且中午不休息的上班族经常光顾。”
地产人士认为，买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付三成的房贷。”（本文仅作参考，房天下出品）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
